浅析小区物业管理行业成本效率困境与破局策略

长沙市第六中学  覃振兴

摘要：物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，在维护社区秩序、保障居民生活质量等方面发挥着关键作用。近年来，随着城市化进程的加速和居民对居住品质要求的不断提高，物业管理行业得到了迅猛发展。然而，在行业发展过程中，成本效率问题逐渐凸显，成为制约物业管理企业可持续发展的重要因素。如何有效解决成本效率困境，提升物业管理企业的竞争力，是当前行业亟待解决的重要课题。

关键词：成本效率；困境；破局策略

一、引言：

自1981年3月，我国第一家物业管理公司的成立，标志着物业管理行业在我国开始诞生。我国的物业管理行业发展到现在已有44年的历史，随着时代的变迁行业已有了极大变化。物业管理已经成为了人们生活和工作中不可或缺的一部分，物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，在维护社区秩序、保障居民生活质量等方面发挥着关键作用。在行业快速发展的同时，也逐渐暴露出一些问题，成本效率问题逐渐凸显，成为制约物业管理企业可持续发展的重要因素。如何有效解决成本效率困境，提升物业管理企业的竞争力，是当前行业亟待解决的重要课题。

二、物业管理行业成本效率困境

（一）成本结构不合理

1、人力成本占比过高：物业管理属于人才密集性质的行业，人员的费用支出占总支出的的60%-70%左右。随着时代的不断发展，劳动市场的供求关系也在攀升，人员对于福利待遇的要求也越来越高，企业管理的人力成本也在逐渐增加。例如最低工资标准的上调、社保公积金缴纳基数的增加等，都直接导致了企业人力成本的上升。

2、能源成本持续增长：物业管理的过程中要大量消耗电、水、燃气等，以此来保证小区的正常运转，能源价格的波动以及能源使用效率低下，使得能源成本成为物业管理企业的一项重要支出。一些老旧小区的设施设备老化，能源浪费现象严重，进一步加重了企业的能源成本负担。

3、物料采购成本缺乏管控：物业管理企业在物料采购方面，存在采购渠道分散、采购流程不规范等问题，导致物料采购成本较高。同时，由于缺乏有效的库存管理，物料积压和浪费现象时有发生，进一步增加了企业的运营成本。

（二）效率低下

1、管理流程繁琐：部分物业管理企业内部管理流程繁琐，信息传递不畅，导致工作效率低下。例如，在处理业主投诉时，需要经过多个部门的层层审批，问题解决周期长，业主满意度低。

2、服务标准化程度低：目前物业管理行业没有一个明确标准的上限，体现在各物业管理企业水平参差不齐，缺乏统一的服务标准和规范。这使得企业在服务过程中，难以保证服务质量的稳定性，影响了工作效率和业主体验。

3、技术应用水平低下：尽管信息技术在各行各业得到了广泛应用，但部分物业管理企业仍然依赖传统的管理方式，技术应用水平较低。例如，在设备设施管理方面，缺乏智能化的监控和维护系统，无法及时发现和解决设备故障，导致设备维修成本增加，运行效率降低。

（三）物业营收增长艰难

1、物业费用的定价不合理，行业的定价体系不够明晰，导致小区物业调整物业费难度颇高。一方面，近年不少城市出台的物业费限价政策，引发了一轮“降价潮”；另一方面，新房业主认为收费已经很高，而老旧小区业主则“习惯”了低价。此外，许多业主因对物业服务不满，以拒交物业费的方式变相“维权”，导致物业费收缴率下降，进一步影响了物业企业的营业收入。

2、增值服务开发不足，对于物业管理企业而言，营收的来源过于单一。除了传统的物业服务项目外，物业管理企业还可以通过开展增值服务来增加营收。然而，目前大多数物业管理企业增值服务开发不足，主要集中在房屋中介、家政服务等少数领域，且服务质量和水平有待提高。

3、市场的竞争愈发激烈，随着物业管理行业的快速发展，市场竞争日益激烈，从最初物业管理企业1家，2017年中国物业企业总数量达到超11万家，2021年中国物业企业总数量达到超15万家，此数量随着年限的增加也在逐渐上涨。随着人民生活质量的不断提高，也激励着物业管理企业不断地发展。另外一些小型物业管理企业为了争夺市场份额，采取低价竞争策略，导致行业整体利润水平下降，企业营收增长乏力。

三、物业管理行业的困境解决策略

（一）优化成本结构

1、合理安排人员，优化人员配置：物业企业可以通过灵活用工的方式，如采用小时工、兼职人员等，根据业务需求灵活调整用工数量，减少固定员工的比重，从而降低基层人力成本。对于一些专业性较强或非核心业务，如设备维修、绿化养护等，可以选择外包给专业的服务公司，利用外包公司的专业技术和规模优势，降低成本。精简组织架构减少管理层级，优化组织架构，提高管理效率。通过扁平化管理，使信息传递更加迅速，决策更加高效，减少因管理层级过多导致的沟通成本和管理成本增加。同时，明确各部门和岗位的职责，避免职责不清导致的工作推诿和效率低下。建立科学合理的绩效考核体系，将员工的薪酬待遇与工作业绩挂钩，激励员工提高工作效率。设定明确的工作目标和考核指标，对员工的工作表现进行定期评估和反馈，对于表现优秀的员工给予奖励，对于不达标的员工进行辅导或调整岗位，充分调动员工的工作积极性。

2、增加节能设备，减少能源浪费：对老旧的设施设备进行节能改造，如更换节能灯具、安装智能水表电表等，提高能源使用效率，降低能源消耗。加强能源管理，建立能源管理制度，加强对能源使用的监控和管理。例如，制定合理的能源消耗指标，定期对能源使用情况进行分析和评估，及时发现和解决能源浪费问题。

3、开发多渠道采购，严格管理储备程序：优化采购渠道，通过集中采购、招标采购等方式，选择优质的供应商，降低采购成本。同时，建立供应商评价体系，对供应商的产品质量、价格、交货期等进行综合评价，确保采购物料的质量和价格优势。加强库存管理，建立科学的库存管理系统，合理控制库存水平。根据实际需求，制定采购计划，避免物料积压和浪费。同时，定期对库存物料进行盘点和清理，及时处理过期和闲置物料。

（二）提高工作效率，加强管理

1、简化程序：对于物业管理企业做到管理流程的梳理及简化，简化不必要的审核程序，做到能尽快的实际落地。加强部门与部门之间的协作，加强沟通。建立合作小组，能更好的起到跨部门沟通协调的作用，打破部门与部门之间的壁垒。

2、优化服务水平，加强学习：多向行业中的佼佼者看齐，反思自身的问题，多学习，加强内部协作。明确各项服务的标准，通过设立简化的建议程序，或定期回访业主，以及开展满意度调查等方式，及时了解业主的需求和意见，对服务质量进行评估，多聆听业主的声音，改进及发展自身。根据实际情况制定相应的标准，规范市场行为和服务质量，调节各类资源的配置和使用效益。加大行业自律性和监管力度，推动行业的合理有序竞争，防止违法行为的发生和滋生，为物业管理行业打造良好市场环境。

3、提升智能技术应用水平，引入智能化管理系统：用物联网、智能门禁系统、监控系统和消防系统等，替代部分人工操作，提高工作效率，降低人力成本。例如，智能门禁系统可以实现人员、车辆的自动识别和进出管理，减少保安人员的值守时间；智能监控系统可以实时监控服务区域内的安全状况，根据预设规则进行自动报警，有效减少人工巡逻的工作量。同时，智能化管理系统还可以实现设备的远程监控和预警，及时发现和处理设备故障，降低设备维护成本。利用大数据分析优化服务，通过收集和分析社区环境数据、设备运行数据、用户行为数据等，为管理决策提供数据支撑。例如，通过数据分析了解用户需求，制定更精准的服务方案，提高服务满意度；掌握设备运行情况，制定更有效的维护计划，延长设备使用寿命，降低设备维修成本；评估服务效果，不断优化服务流程，提高服务效率。一些重复性、规律性较强的工作可引入机器人进行作业，例如，智能清洁机器人可以自动完成地面清洁工作，智能巡逻机器人可以按照设定路线进行巡逻，及时发现安全隐患。机器人的应用不仅可以提高工作效率，还可以降低人力成本，同时提升服务的标准化和规范化程度。大数据、云计算等技术引入智能化物业管理系统，实现设备维修保养、业主服务的智能化管理。不断推动信息化建设，建立企业内部管理的信息化，提高企业的工作效率。

（三）拓展营收渠道

1、合理调整物业费用：在考虑到人员成本投入，市场变化以及自身情况的条件下，得到业主的同意之后，合理的把控物业费的收取。为增加物业费的收取比列，可采取规定时间内缴纳物业费赠送礼品、或物业费打折以及停车费减免等方式，提高业主缴费的积极性。

2、多挖掘业主需求，多方面创收：随着城市化进程的加快和人口老龄化的加剧，长租公寓和养老地产成为物业行业的重要发展方向。物业企业可以利用自身资源和优势，发展长租公寓业务，为年轻人提供优质的居住体验；涉足养老地产领域，为老年人提供舒适的生活环境和专业的养老服务。在长租公寓和养老地产的运营中，注重服务品质的提升和运营模式的创新，引入智能家居系统，提供个性化服务，满足业主的多样化需求，挖掘潜在市场，实现产业升级。

3、加强市场份额，多了解市场。拓展企业管理的宽度，多与市场接轨，了解优秀前沿的企业管理的实施策略，加强学习，为自身企业的发展打下坚实的基础。从身边的管理做起，脚踏实地树立良好的企业形象，以此吸引更多的业主以及投资商的了解。

四、案例分析

案例一：某大型物业企业的数字化转型实践

某大型物业企业积极推进数字化转型，引入智能化管理系统和智慧物业管理平台。通过智能门禁系统和监控系统，实现了小区安全的实时监控和自动报警，减少了保安人员的数量，降低了人力成本。同时，利用大数据分析平台，对业主的需求和行为进行分析，根据分析结果优化服务内容和服务流程，提高了业主满意度。此外，该企业还推出了线上服务平台，业主可以通过手机APP进行报修、缴费、查询信息等操作，提高了服务效率，减少了人工客服的工作量。数字化转型使得该企业在成本控制和服务质量提升方面取得了显著成效，企业的市场竞争力得到了增强。

案例二：某小型物业企业的多元化业务拓展

某小型物业企业在传统物业管理业务的基础上，积极拓展多元化业务。该企业与当地银行合作，为业主提供物业费贷款和个人消费贷款等金融服务，从中获得一定的手续费收入。同时，利用小区内的闲置场地，开设了社区超市，为业主提供日常生活用品的销售服务，并通过与供应商合作，获得了一定的销售返利。此外，该企业还开展了家政服务、房屋中介等业务，通过多元化业务的拓展，使得该企业增加了收入来源，实现了较高的利润增长。

五、结束语

综上所述，物业管理行业成本效率困境是由多种因素共同作用导致的，要突破这些困境，需要物业管理企业从优化成本结构、提高效率和拓展营收渠道等方面入手，采取切实可行的破局策略。只有这样，才能提升物业管理企业的竞争力，实现行业的可持续发展。同时，政府部门也应加强对物业管理行业的监管和支持，完善相关政策法规，为物业管理行业的发展创造良好的市场环境。在未来的发展中，随着科技的不断进步和人们对居住品质要求的不断提高，物业管理行业将迎来新的机遇和挑战。物业管理企业应积极适应市场变化，不断创新管理模式和服务内容，为业主提供更加优质、高效、便捷的服务。在未来的发展中，物业企业应密切关注行业动态和市场变化，不断创新和改进管理模式和服务方式，积极应对各种挑战，抓住发展机遇，为行业的健康发展做出贡献。

 

参考文献：

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[3]董添.政策力促物业服务行业规范化发展[N].中国证券报, 2021-07-31.